При переходе к комплексной реконструкции исторических городов возникает целый ряд сложных проблем: пересмотр функционального зонирования старого города и включение его в новую планировочную структуру; выбор методов и направлений развития планировочной структуры города; степень и принципы реорганизации сложившихся частей; реконструкция жилого фонда; решение транспортной проблемы и развития системы магистралей; озеленение, благоустройство и инженерное оборудование территорий; развитие архитектурно-пространственной структуры города. При решении всего комплекса задач реконструкции исторического города в качестве одной из важнейших выступает задача сохранения сложившейся системы ансамблей и памятников архитектуры и органического сочетания с ними новой застройки. Весьма сложна проблема функционального несоответствия исторической застройки и ее современного использования. Эти противоречия присущи в полной мере жилой застройке: индивидуальный характер исторического дома и многоквартирный тип современного жилища, различие в требованиях к плотности застройки, инсоляции, появление новых объектов в жилой среде — детских учреждений, школьных комплексов, клубов, поликлиник, спортивных сооружений.

Преодоление этого противоречия становится сегодня предметом творческих поисков во многих городах страны. Известны предложения по ревалоризации жилых кварталов в прибалтийских городах. Реконструкция жилой среды здесь сопровождается санацией старых кварталов, разграничением на основе скрупулезного анализа того, что необходимо сохранить без утраты своеобразного характера среды, и того, что следует убрать. И все же жилища в этих кварталах отличаются от тех стандартов, которые создаются в новых районах Таллина, Вильнюса, Риги. Здесь не удается выдержать сегодняшних нормативов инсоляции, озеленения, обеспеченности детскими учреждениями. Но социальный и градостроительный эффект от сохранения этих ценнейших кварталов исторического города столь велик, что ни у кого не возникает сомнений в необходимости идти именно этим путем.

Предложения по совершенствованию исторически сложившейся системы улиц с распространением, например, радиально-кольцевой структуры исторического города на значительные территории приводит к тому, что разрастающиеся уличные системы, воспринимающие значительные по величине транспортные потоки, не справляются с новыми задачами и их приходится расширять, уничтожая историческую среду, через которую они проходят.

Желание развить историческую планировку приводит к таким предложениям, как завершение Бульварного кольца в Замоскворечье, что вступает в противоречие с лучевой композицией этой части Москвы и может вызвать уничтожение целого ряда памятников архитектуры. Представляется, что к действительному сохранению исторической системы улиц приводит не развитие ее, а выделение в плане города с пропуском возрастающих транспортных потоков по касательным направлениям по отношению к исторической системе и использование подземного пространства для движения транспорта, паркования и попутного обслуживания в пределах исторического ядра города. Проблему транспортного обслуживания исторических центров упрощает перераспределение автомобильных потоков на значительно большие территории с созданием более развитых систем магистралей, чем сетка исторических улиц.

Решения, связанные с пробивкой или расширением наземных магистралей в пределах исторических районов города, как правило, бесперспективны, так как здесь трудно найти трассы, лишенные ценной исторической застройки. Выдвигавшиеся в прошлые годы предложения о расширении улиц с ценной застройкой, например, Кропоткинской, Солянки, Б. Хмельницкого, Чернышевского, Ульяновской и других в Москве привели бы к сносу большого числа памятников. Передвижка памятников, иногда предлагаемая как альтернатива его уничтожению, возможна лишь в случаях, когда в пределы красных линий расширяемых магистралей попадают одиночные памятники архитектуры. Спасением исторической планировки признается снятие с нее излишней транспортной нагрузки путем создания магистралей-обходов, превращения наиболее исторически ценных улиц в пешеходные.